Für wen wird in St. Andrä-Wördern eigentlich Politik gemacht?

Kommunalpolitik klingt oft wenig spektakulär. Flächenwidmung, Bebauungsplan, Baurechtsvertrag, Pachtzins, Gebührenordnung – Begriffe, bei denen vermutlich nur wenige Menschen morgens begeistert aus dem Bett springen. Dabei entscheidet sich genau dort, wie wir in unserer Gemeinde leben. Ob Wohnen leistbar bleibt. Ob Menschen Planungssicherheit haben. Ob Gemeindegrund sinnvoll eingesetzt wird. Ob öffentliche Interessen tatsächlich öffentlich bleiben. Und vor allem: ob Bürger:innen das Gefühl haben, dass Politik für sie gemacht wird.

Wenn ich mir die vergangenen Monate in St. Andrä-Wördern ansehe, habe ich zunehmend Schwierigkeiten, diese Frage eindeutig zu beantworten.

Denn auf der einen Seite wird den Bürger:innen erklärt, dass die Zeiten finanziell schwierig sind. Gebühren werden erhöht, Liegenschaften flächendeckend begangen, Nutzungen überprüft und neue Einnahmequellen erschlossen. Die Gemeinde selbst begründet die Flächenbegehungen mit der korrekten Erfassung der Gebührenbasis für Wasser und Kanal und verweist auf die angespannte finanzielle Situation.

Grundsätzlich ist es selbstverständlich legitim, Gebühren korrekt vorzuschreiben und Gemeindefinanzen zu konsolidieren. Die entscheidende Frage ist aber, mit welchem Maßstab man dabei vorgeht – und ob derselbe Maßstab auch gilt, wenn die Gemeinde selbst Vermögen vergibt oder private Projekte durch ihre Entscheidungen wirtschaftlich aufwertet.

Wenn ein Bauträger Gemeindegrund bekommt

Ein besonders interessantes Beispiel ist das Wohnbauprojekt in der Dr.-Karl-Renner-Allee. Dort beschloss der Gemeinderat bereits Ende 2024, der NÖ gemeinnützigen Bau- und Siedlungsgenossenschaft NBG auf einer Fläche von 2.041 m² ein Baurecht für 65 Jahre einzuräumen. Der jährliche Bauzins wurde mit 14.680 Euro festgesetzt. Das entspricht rund 7,19 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche und Jahr. Staw

Ein Baurecht ist natürlich nicht dasselbe wie ein Pachtvertrag in der Badesiedlung. Für eine Plausibilisierung ist dieser Vergleich aber gerade deshalb besonders interessant. Denn rechtlich wird der Nutzer bei einem Baurecht sogar wesentlich stärker gestellt: Das Baurecht ist ein dingliches, veräußerliches und vererbliches Recht. RIS

Dem gegenüber stehen die Neuverpachtungen in der Badesiedlung. Dort wurden für neue Verträge Pachtzinse von 7,00 bis 9,90 Euro pro Quadratmeter und Jahr, abhängig von der Lage, beschlossen. Staw

Bemerkenswert ist für mich aber noch etwas anderes: Wenn die Gemeinde Grundstücke an ihre eigenen Bürger:innen verpachtet, wird ein Sachverständiger beauftragt, um den Grundstückswert und daraus die vermeintlich angemessene Pachthöhe abzuleiten. Genau dieses Gutachten dient nun als Rechtfertigung für Pachtzinse von bis zu 9,90 Euro pro Quadratmeter Grundstück (entspricht ca. €40,- bis €60,-/m² Wohnnutzfläche und Jahr) und Jahr. ÖVP St. Andrä-Wördern

Beim Grundstück in der Dr.-Karl-Renner-Allee – immerhin 2.041 m² Gemeindegrund, der für 65 Jahre mit einem dinglichen Baurecht belastet wird – findet sich in den öffentlich zugänglichen Beschlussunterlagen hingegen keine Verkehrswertbewertung und keine nachvollziehbare Marktwertermittlung, aus der sich erklären würde, warum gerade ein Bauzins von 14.680 Euro jährlich beziehungsweise rund 7,19 Euro pro Quadratmeter Grundstück (entspricht ca. €5,-/m² Wohnnutzfläche und Jahr) angemessen sein soll. Dokumentiert wird lediglich, dass der Vertragsentwurf rechtlich vom Gemeindeanwalt geprüft wurde. Staw

Das wirft für mich eine sehr einfache Frage auf: Warum benötigen wir ein Wertgutachten, wenn wir unseren Bürger:innen Grundstücke verpachten – aber offenbar keine vergleichbare wirtschaftliche Plausibilisierung, wenn wir wertvollen Gemeindegrund für Jahrzehnte an einen professionellen Bauträger vergeben?

Oder anders formuliert: Bei den Bürger:innen versucht man, aus dem Grundstück möglichst hohe Erträge herauszurechnen. Beim Bauträger entsteht hingegen der Eindruck, dass die Gemeinde weitgehend jene Konditionen akzeptiert, zu denen das Projekt für den Bauträger wirtschaftlich perfekt funktioniert.

Das kann man politisch so entscheiden. Aber dann sollte man es auch offen sagen.

Ein bemerkenswerter Realitätscheck: Ein professioneller Bauträger erhält ein langfristiges, dinglich abgesichertes Baurecht an Gemeindegrund um rund €5,-/m² Wohnnutzfläche/Jahr. Private Pächter:innen sollen für ihre rechtlich schwächere Position in der Badesiedlung teilweise €80,-/m² Wohnnutzfläche/Jahr1 bezahlen. Das ist keine Gleichsetzung zweier Rechtsformen. Aber für eine Plausibilisierung der Größenordnung ist es ein ausgesprochen interessanter Vergleich.

Der doppelte Maßstab?
Badesiedlung: Sachverständigengutachten als Grundlage für neue Pachtzinse von bis zu 9,90 €/m²/Jahr.
Dr.-Karl-Renner-Allee: 65 Jahre Baurecht um rund 7,19 €/m²/Jahr – ohne eine in den öffentlichen Beschlussunterlagen erkennbare Verkehrswert- oder Marktwertberechnung des Bauzinses.

Beim Bürger wird der Wert gutachterlich maximiert. Beim professionellen Bauträger ist eine vergleichbare wirtschaftliche Herleitung zumindest nicht öffentlich dokumentiert.

1 In speziellen Fällen sogar noch mehr.

Gerade in der Badesiedlung kommt noch etwas Entscheidendes hinzu: Auf vielen dieser Grundstücke stehen Häuser, die nicht der Gemeinde, sondern den Pächter:innen gehören. Menschen haben teilweise über Jahrzehnte oder Generationen in ihre Superädifikate investiert. Jede massive Erhöhung des Pachtzinses wirkt sich daher nicht nur auf die laufenden Kosten aus, sondern beeinflusst auch unmittelbar den wirtschaftlichen Wert dieser Gebäude.

Und genau deshalb halte ich die Qualität des Gutachtens, auf dessen Grundlage diese Pachtzinse ermittelt wurden, für so entscheidend.

Meine Kritik daran ist mittlerweile umfangreich: die Bewertung der vorhandenen Gebäude bei der Grundstücksbewertung, obwohl diese Gebäude den Pächter:innen gehören; Vergleichswerte, die aus meiner Sicht nicht ausreichend an die tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten angepasst wurden; die Berücksichtigung der besonderen Hochwassersituation; die Frage der Restnutzungsdauer und mehrere weitere bewertungstechnische Punkte.

Man muss diese fachlichen Fragen nicht alle selbst beurteilen können. Aber wenn am Ende ein Ergebnis herauskommt, bei dem private Pächter:innen für eine schwächere Rechtsposition teilweise mehr bezahlen sollen als ein professioneller Bauträger für ein langfristiges Baurecht, dann darf man zumindest verlangen, dass dieses Ergebnis besonders gut begründet wird.

Gleichzeitig wird kontrolliert

Parallel dazu erleben die Bürger:innen die sogenannten Flächenbegehungen. Gemeindemitarbeiter:innen und externe, steuergeldfinanzierte Firmen überprüfen flächendeckend die tatsächlichen Gegebenheiten auf Grundstücken, unter anderem als Grundlage für Wasser- und Kanalgebühren. Die Gemeindeführung selbst beschreibt diese Kontrollen als Teil ihrer Budgetkonsolidierung und verweist darauf, dass Gebühren und verstärkte Kontrollen nicht immer auf Zustimmung stoßen würden. Staw

Auch hier gilt: Eine Gemeinde darf und soll korrekte Grundlagen für Gebühren herstellen. Mir geht es nicht darum, jemanden von rechtmäßig zu entrichtenden Gebühren zu befreien.

Mir geht es um die politische Verhältnismäßigkeit.

Ein von NEOS gemeinsam mit Grünen und Bürgerliste eingebrachter Antrag, das konkrete Umsetzungsprojekt dieser Flächenüberprüfungen im Gemeinderat zu behandeln, führte letztlich zu keiner Abstimmung, weil der Gemeinderat dafür als nicht zuständig angesehen wurde. Gerade bei einem Projekt, das tausende Liegenschaftseigentümer:innen unmittelbar betrifft und tief in deren persönliche Lebensrealität hineinwirkt, halte ich das für bemerkenswert.

Die Bürger:innen erleben also eine Gemeindeverwaltung, die sehr genau hinschaut, wenn es darum geht, zusätzliche Quadratmeter, Gebührenflächen oder mögliche Abweichungen festzustellen.

Die gleiche Genauigkeit wünsche ich mir auch dort, wo die Gemeinde selbst wirtschaftliche Werte aus der Hand gibt.

Die Burg: Was bekommt die Öffentlichkeit zurück?

Ein weiteres Beispiel ist die Burg Greifenstein. Im Zuge der Raumordnung soll rund um die Burg eine Umwidmung von Grünland sowie privaten Verkehrs- und Parkplatzflächen in Grünland-Parkanlage erfolgen. Die dazu erstellten Unterlagen beschäftigen sich ausdrücklich mit einem Amphitheater sowie möglichen Um-, An- und Zubauten. Staw

Das Verkehrskonzept geht von privaten Veranstaltungen mit bis zu 100 Personen und größeren öffentlichen Veranstaltungen mit bis zu 300 Besucher:innen aus. Für die größeren Veranstaltungen soll ein Shuttle-System eingesetzt werden. Staw

Ich habe überhaupt nichts dagegen, dass eine historisch bedeutende Burg erhalten und sinnvoll genutzt wird. Im Gegenteil. Ein lebendiges Baudenkmal kann eine enorme Bereicherung für eine Gemeinde sein.

Aber wenn die öffentliche Hand, abermals steuergeldfinanziert, durch Raumordnung zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten für eine private Liegenschaft schafft, dann darf die Bevölkerung auch fragen, was sie dafür bekommt.

Denkmalschutz und private wirtschaftliche Nutzung schließen einander nicht aus. Wenn politische Entscheidungen aber zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten und damit potenziell zusätzlichen wirtschaftlichen Wert schaffen, sollte auch das öffentliche Interesse klar, messbar und dauerhaft abgesichert sein.

Genau das vermisse ich.

Ich hätte beispielsweise erwartet, dass im Zuge solcher Entscheidungen eine dauerhafte öffentliche Zugänglichkeit, definierte Nutzungsmöglichkeiten für Gemeinde oder Vereine oder andere konkrete Gegenleistungen verhandelt werden.

Denn Raumordnung ist keine Gefälligkeit. Sie ist eines der stärksten Instrumente, die eine Gemeinde besitzt.

Beim Gemeindevermögen plötzlich weniger streng?

Damit entsteht für mich ein immer schwerer nachvollziehbares Gesamtbild.

Während bei den eigenen Bürger:innen jeder Quadratmeter überprüft, bewertet und neu verrechnet wird, werden an anderer Stelle langfristige Nutzungsrechte an wertvollem Gemeindegrund vergeben oder durch Raumordnungsentscheidungen zusätzliche wirtschaftliche Möglichkeiten für Investoren geschaffen.

Für mich wirkt das so, als würde dabei Gemeindesilber zu Konditionen aus der Hand gegeben, die beinahe wie ein Verschenken erscheinen – ohne gleichzeitig einen entsprechend klaren und dauerhaft abgesicherten Nutzen für die Gemeinde zu verhandeln.

Dabei geht es nicht darum, Wohnbau oder andere Projekte zu verhindern. Eine Gemeinde muss Entwicklung ermöglichen. Das ist gut so.

Aber gerade wenn wir gleichzeitig unseren Bürger:innen erklären, dass jeder Euro zählt, muss die Frage erlaubt sein:

Was bekommt die Allgemeinheit dafür zurück?

Diese Frage müsste meiner Meinung nach bei jedem Baurecht, jeder Widmungsänderung und jeder langfristigen Verfügung über Gemeindevermögen am Anfang stehen – und nicht erst dann gestellt werden, wenn der Vertrag bereits beschlossen ist.

Und wenn die Bürger:innen selbst zahlen müssen?

Besonders deutlich wurde die unterschiedliche Herangehensweise für mich bei der Musikschule.

Die Gemeinde beschloss eine Tariferhöhung um 25 Prozent ab Februar 2026, lediglich bei der musikalischen Früherziehung waren es 20 Prozent. Die Gemeinde begründete dies mit den seit der letzten Tarifänderung 2022 gestiegenen Kosten. Staw

Natürlich darf eine Musikschule nicht so tun, als wären ihre Kosten seit Jahren unverändert geblieben. Auch hier geht es nicht um die grundsätzliche Frage, ob Tarife angepasst werden dürfen.

Problematisch ist vielmehr, wie dies geschah: mitten in einem bereits laufenden Musikschuljahr und damit innerhalb bestehender Vertragsverhältnisse.

Das Konsumentenschutzgesetz setzt einseitigen Entgeltänderungen in bestehenden Verbraucherverträgen klare Grenzen. § 6 Abs. 1 Z 5 KSchG verlangt unter anderem, dass Voraussetzungen einer Entgeltänderung vertraglich umschrieben, sachlich gerechtfertigt und vom Willen des Unternehmers unabhängig sind; außerdem muss unter den entsprechenden Voraussetzungen auch eine Entgeltsenkung vorgesehen sein. RIS

Ich halte es daher für rechtlich zumindest höchst problematisch, wenn Eltern innerhalb eines laufenden Schuljahres plötzlich mit deutlich höheren Tarifen konfrontiert werden, während sie selbst an ihre Anmeldung gebunden sind.

Auch hier zeigt sich für mich dasselbe Muster: Wenn Geld fehlt, wird sehr rasch bei den Bürger:innen gesucht.

Und die Opposition beschäftigt sich mit den wirklich wichtigen Dingen …

Man könnte nun meinen, angesichts dieser Vielzahl kommunaler Themen hätte eine Opposition mehr als genug zu tun.

Wir reden über Gemeindefinanzen. Über leistbares Wohnen. Über den Umgang mit Gemeindevermögen. Über Hochwasserschutz. Über die Badesiedlung. Über Energiepreise und unsere Energiegemeinschaft. Über Raumordnung. Über Infrastruktur. Über Kinderbetreuung. Über Transparenz. Über die Frage, ob Entscheidungen im Gemeinderat oder irgendwo davor getroffen werden.

Und dann beschäftigt sich ein Teil der Opposition – man verzeihe mir den Sarkasmus – mit den offenbar wirklich drängenden Problemen St. Andrä-Wörderns: der angeblichen „Islamisierung“.

Während Menschen darüber diskutieren, ob sie sich die Pacht für das Grundstück unter ihrem eigenen Haus künftig noch leisten können, während Grundstücke flächendeckend überprüft werden, Gebühren steigen und Gemeindevermögen zu aus meiner Sicht hinterfragbaren Konditionen vergeben wird, wird also der nächste gesellschaftspolitische Kulturkampf eröffnet.

Man kann damit Aufmerksamkeit erzeugen.

Aber keinen einzigen Kanal sanieren. Keine Pacht fairer gestalten. Kein Hochwasser verhindern. Keine Musikschulstunde finanzieren. Kein öffentliches Vermögen besser verwalten.

Kommunalpolitik hat einen großen Vorteil gegenüber der Bundespolitik: Wir können sehr unmittelbar etwas verändern. Dafür wurden wir gewählt.

Und was ist aus der Sozialdemokratie geworden?

Für mich ist aber eine andere Entwicklung noch enttäuschender.

Die Sozialdemokratie hat eine große Geschichte. Sie steht historisch für sozialen Ausgleich, leistbares Wohnen und dafür, dass wirtschaftlich schwächere Menschen gegenüber stärkeren Interessen nicht unter die Räder kommen.

Heute bildet die SPÖ gemeinsam mit der ÖVP die Gemeindeführung. Die Bürgermeisterin gehört der ÖVP an, der Vizebürgermeister der SPÖ. Staw

Gerade deshalb darf man die SPÖ auch an ihren eigenen historischen Ansprüchen messen.

Wenn eine Regierungsmehrheit Pachtmodelle mitträgt, die Menschen in der Badesiedlung massiv belasten können; wenn Gebühren erhöht werden; wenn gleichzeitig sehr günstige langfristige Nutzungsrechte an Gemeindegrund vergeben werden und private Investorenprojekte durch Raumordnungsentscheidungen neue Möglichkeiten erhalten, dann ist das nicht ausschließlich „Politik der ÖVP“.

Wer mitregiert, trägt Verantwortung für die Entscheidungen dieser Regierung.

Ich weiß nicht, welche langfristigen politischen Überlegungen hinter dieser Zusammenarbeit stehen. Und ich werde auch niemandem ein Motiv unterstellen, das ich nicht beweisen kann.

Aber natürlich stellt sich irgendwann die politische Frage, wie viele der Werte, mit denen die Sozialdemokratie jahrzehntelang für sich geworben hat, man bereit ist aufzugeben, um Teil einer Regierung zu bleiben – und ob am Ende vielleicht auch die Hoffnung auf den Bürgermeister:innen-Sessel eine Rolle spielt.

Die Antwort darauf kann nur die SPÖ selbst geben.

Ihre Entscheidungen können wir aber heute schon beurteilen.

Wofür sitzen wir eigentlich im Gemeinderat?

Vielleicht ist das die Frage, die mich derzeit am meisten beschäftigt.

Wie viele Gemeinderät:innen kommen noch zu einer Sitzung mit dem Gedanken: Was können wir heute konkret besser machen?

Nicht für unsere Partei. Nicht für eine Schlagzeile. Nicht für einen Bauträger. Nicht für einen privaten Projektbetreiber. Nicht für irgendeinen zukünftigen politischen Posten.

Sondern für die Menschen, die hier leben.

Ich glaube weiterhin daran, dass Gemeindepolitik etwas unglaublich Positives sein kann. Gerade auf kommunaler Ebene können wir mit vergleichsweise kleinen Entscheidungen sehr unmittelbar Lebensqualität schaffen. Eine vernünftige Verkehrsregelung. Eine faire Gebühr. Ein transparenter Vertrag. Eine Energiegemeinschaft, an der die Bürger:innen tatsächlich teilnehmen können. Ein vernünftiger Hochwasserschutz. Eine Raumordnung, die nicht einzelne Interessen bevorzugt, sondern langfristig funktioniert.

Dafür braucht es nicht immer dieselbe politische Meinung.

Es braucht aber eines: den ernsthaften Willen, die Gemeinde und das Leben der Menschen darin besser zu machen.

Und genau diesen Anspruch sollten wir wieder stärker in den Mittelpunkt stellen.

Denn eine Gemeinde ist kein Unternehmen einzelner Parteien, kein Selbstbedienungsladen und keine Bühne für bundespolitische Kulturkämpfe.

Die Gemeinde gehört ihren Bürger:innen.

Und genau für sie sollten wir Politik machen.